Odwrócona hipoteka: czy się opłaca? - komentarze

Komentarz do artykułu: Odwrócona hipoteka: czy się opłaca?
--------------------
Firma doradztwa finansowego Doradcy24 współpracująca z Bankami uprawia tutaj i nie tylko tutaj kryptoreklamę w dodatku jawnie kłamiąc porównując odwróconą hipotekę z kredytem i nie pisząc o tym że banki wypłacają seniorom średnio tylko co najwyżej połowę wartości otrzymanej nieruchomości w tych niby emeryturkach. Trzeba by było żyć co najmniej 150 lat aby wartość wypłacanych środków chociaż nominalnie przekroczyła wartość oddawanej dla banku nieruchomości!!!

[martok]

Napisał 79.189.59.xxx

Trzeba by było żyć co najmniej 150 lat aby wartość wypłacanych środków chociaż nominalnie przekroczyła wartość oddawanej dla banku nieruchomości!!!

Po pierwsze, nie 150 lat, tylko około 45 lat, bo banki zakładają wypłacenie delikwentowi przeciętnie ok. 40% wartości nieruchomości (jeżeli będzie bardzo długo żył, to oczywiście więcej).

Po drugie, czemu niby ten dodatek miałby przekroczyć wartość nieruchomości? Bank nie uprawia działalności charytatywnej, tylko zarobkową. Zwróć też uwagę na ryzyko, jakie bank podejmuje zgadzając się na to, że zysk będzie mógł zrealizować dopiero po niekiedy kilkudziesięciu latach od podpisania umowy.

Po trzecie, odwrócona hipoteka jest dla ludzi, którzy i tak nie mają komu swojej nieruchomości zostawić po śmierci, bo np. dzieci nie żyją, albo mieszkają za granicą i nie są zainteresowane mieszkaniem emeryta. Tak więc to mieszkanie tak czy owak przepadnie, ale zanim to nastąpi może przynajmniej być źródłem skromnego dodatku do zbyt niskiej emerytury.

W tej chwili moim zdaniem prawdziwym zagrożeniem związanym z odwróconą hipoteką nie jest wysokość rent proponowanych przez banki, lecz brak jednoznacznych uregulowań prawnych dających stuprocentową gwarancję, że te renty będą rzeczywiście do końca życia wypłacane.
*

[wasyl]

Zgadzam się z Tobą bo ci co teraz oferują to nie dotyczy wszystkich tylko dla posiadających nieruchomości w dużych miastach i ustawa chyba jeszcze nie zatwierdzona, a chętnych nie brakuje bo takich co nie mają komu zostawić jest dużo.

[martok]

Napisał wasyl

to nie dotyczy wszystkich tylko dla posiadających nieruchomości w dużych miastach

Tego akurat nie wiedziałem. Jeżeli nic nie pokręciłeś i to faktycznie jest prawda, to zastanawiam się dlaczego tak jest. Może na wsi jest mniejsza szansa, że dane mieszkanie będzie utrzymywane do końca w dobrym stanie technicznym (a taki jest zazwyczaj warunek umowy o rentę hipoteczną). A może są jakieś inne powody - wiesz coś o tym?

Ja sam nigdzie się nie spotkałem z zastrzeżeniem, że odwrócona hipoteka jest tylko dla mieszkańców dużych miast.
*

[Alsko]

Napisał martok

W tej chwili moim zdaniem prawdziwym zagrożeniem związanym z odwróconą hipoteką nie jest wysokość rent proponowanych przez banki, lecz brak jednoznacznych uregulowań prawnych dających stuprocentową gwarancję, że te renty będą rzeczywiście do końca życia wypłacane.
*

Te jednoznaczne uregulowania prawne są "w robocie", ale z moich obserwacji wynika, że u nas wszystko długo się rodzi i nigdy nie wiadomo, czy nie będzie to potworek.
Nie jestem zainteresowana takim podwyższeniem dochodów, ale czytałam co nieco na ten temat.
I bałabym się takiego rozwiązania
http://www.polskieradio.pl/7/2440/Ar...ic-mieszkanie-
Ten bloger chyba też interesuje się sprawą
http://samcik.blox.pl/2013/06/Odwroc...idowana-w.html

Po pierwsze, nie 150 lat, tylko około 45 lat, bo banki zakładają wypłacenie delikwentowi przeciętnie ok. 40% wartości nieruchomości (jeżeli będzie bardzo długo żył, to oczywiście więcej).

To chyba nie tak. Wszystko zależy od płci i wieku właściciela mieszkania.
Czy warta skórka za wyprawkę?
Tu http://odwrocona-hipoteka.blogspot.com/
piszą tak:

Pisali o tym ostatnio analitycy Home Broker:
„Z szacunków wynika, że mężczyzna, w zależności od zastosowanej metody kalkulacji, może liczyć na świadczenie rzędu 790-860 zł, a kobieta może liczyć na 520-580 zł. Oznacza to, że przez 18 lat bank „wykupuje” od mężczyzny nieruchomość wartą dziś 300.000 zł płacąc 155.000 zł (52% wartości), a od kobiety przez 23 lata „wykupuje” tę nieruchomość płacąc 160.000 zł (53%). Nieduża wysokość świadczenia w stosunku do wartości nieruchomości może być czynnikiem ograniczającym popyt na odwróconą hipotekę ze strony klientów. W obliczeniach nie uwzględniliśmy dodatkowych kosztów, na przykład prowizji czy kosztów ustanowienia hipoteki na rzecz banku”.

A to, że na razie odwrócona hipoteka dotyczy tylko miast (chyba na razie 10), wynika prawdopodobnie z tego, że "do gry" nie weszły jeszcze banki. Oferują ją pozabankowe i parabankowe instytucje. Sprawa dopiero raczkuje. Może nie chcą ryzykować?

[martok]

Napisał Alsko

"do gry" nie weszły jeszcze banki. Oferują ją pozabankowe i para bankowe instytucje.

No właśnie. Już ten jeden fakt powoduje, że renta hipoteczna jest obecnie rzeczą ryzykowną. Bo po pierwsze, to co nazwałaś "instytucją parabankową" nie ma gwarancji BFG na wypadek autentycznej plajty, a po drugie taka "instytucja" może względnie łatwo wywołać sztuczną upadłość dla uniknięcia zobowiązań finansowych, albo - po trzecie - właściciele mogą ją sprzedać komuś, kto nie będzie się czuł zobowiązany do wypłaty rent. Od takich m.in. posunięć powinna chronić klienta ustawa - a ustawy nie ma.

Pozdrowienia - M
*

[Liz]

Dzień dobry,

Po pierwsze, jako prawnik przestrzegam przed parabankami. Nie nadają się do niczego - ani do pożyczek, ani do hipotek, ani do inwestowania. Omijać z daleka, a tym dalej, im więcej obiecują.

Po drugie, odwrócona hipoteka jest dla Państwa niekorzystna z kilku powodów:
1) Zyskuje przede wszystkim bank. A wszyscy wiemy, że komu jak komu, ale im nie brakuje.
2) Pozostałej wartości mieszkania bank nikomu nie oddaje (spadkobiercy zostają na lodzie - choć z drugiej strony, po co dbać o kogoś, kto na starość nie wyciągnął do krewnego pomocnej ręki?)
3) Wypłacana kwota jest stosunkowo niska.

Ponieważ chcemy z chłopakiem kupić w Warszawie mieszkanie, przeszliśmy się po bankach. Każde 100 000 zł na 30 lat to spłacone niemal 200 000 zł. Uważając, że to rozbój w biały dzień, doszliśmy do przekonania, że byłoby dobrze, gdyby starsza osoba, która chce się pozbyć mieszkania, podpisała z nami akt notarialny sprzedaży nieruchomości na raty, których wysokość ustalilibyśmy w umowie. W ten sposób wszyscy obeszlibyśmy pazerny system bankowy, a sprzedawcę chroniłaby hipoteka na mieszkaniu. Dodatkowo resztę pieniędzy musielibyśmy wypłacić spadkobiercom, więc nic się nie zmarnuje.

Jedyny minus tego rozwiązania jest taki, że własność mieszkania przeszłaby na kupujących z podpisaniem umowy, zatem Senior musiałby mieć gdzie zamieszkać. Niemniej wydaje mi się, że w niektórych przypadkach może to być lepsze niż odwrócona hipoteka, która brzmi jak taki sam albo jeszcze gorszy wyzysk niż kredyt hipoteczny.

[Arti]

Napisał Liz

Jedyny minus tego rozwiązania jest taki, że własność mieszkania przeszłaby na kupujących z podpisaniem umowy, zatem Senior musiałby mieć gdzie zamieszkać. Niemniej wydaje mi się, że w niektórych przypadkach może to być lepsze niż odwrócona hipoteka, która brzmi jak taki sam albo jeszcze gorszy wyzysk niż kredyt hipoteczny.

Można zastrzec w umowie dożywacie seniora i nie musi się senior wyprowadzać.

[martok]

Napisał Liz

doszliśmy do przekonania, że byłoby dobrze, gdyby starsza osoba, która chce się pozbyć mieszkania, podpisała z nami akt notarialny sprzedaży nieruchomości na raty

No pewnie, że tak byłoby dobrze, tyle to byłoby dobrze wyłącznie dla was. Bo nie wiem, czemu ktoś miałby sprzedawać na niepewne raty coś tak cennego, jak mieszkanie w Warszawie, które bez problemu, od ręki może sprzedać za pełną kwotę. Pomijam już inne niedogodności (i potencjalne niebezpieczeństwa) związane z zawieraniem przez starych ludzi wieloletnich umów z prywatnymi osobami.

Jedyny minus tego rozwiązania jest taki, że własność mieszkania przeszłaby na kupujących z podpisaniem umowy, zatem Senior musiałby mieć gdzie zamieszkać.

To nie jest jedyny minus. W tym właśnie sęk, że odwrócona hipoteka nie jest dla tych seniorów, którzy „mają gdzie zamieszkać”. Banki przejmują mieszkanie często po dwudziestu, trzydziestu latach, a w każdym razie zawsze dopiero po śmierci właściciela. Taki senior, który ma gdzie zamieszkać, nie bawi się w jakieś raty, tylko sprzedaje swoje warszawskie mieszkanie za pół miliona gotówką, z czego ma potem ok. ośmiuset złotych miesięcznie samych odsetek – nawet przy dzisiejszym, bardzo niskim oprocentowaniu lokat bankowych. A i połowa tej kwoty - też jest na starość nie do pogardzenia.
*

[Liz]

Napisał Artfilka

Można zastrzec w umowie dożywacie seniora i nie musi się senior wyprowadzać.

Tylko jeśli chcesz z takim seniorem zamieszkać i się nim zajmować do śmierci. My nie mamy na to czasu, obydwoje pracujemy, nie znamy się też na opiece nad starszymi ludźmi.

Napisał martok

No pewnie, że tak byłoby dobrze, tyle to byłoby dobrze wyłącznie dla was. Bo nie wiem, czemu ktoś miałby sprzedawać na niepewne raty coś tak cennego, jak mieszkanie w Warszawie, które bez problemu, od ręki może sprzedać za pełną kwotę. Pomijam już inne niedogodności (i potencjalne niebezpieczeństwa) związane z zawieraniem przez starych ludzi wieloletnich umów z prywatnymi osobami.

Niepewne raty? Przeczytałeś może łaskawie to, co napisałam? Umowa notarialna + hipoteka, po śmierci wchodzi dziedziczenie wierzytelności. Nic na tym nie zyskamy w sensie ekonomicznym. Mamy zdolność kredytową i nawet da się za to niezłe mieszkanie kupić, ale nie chcemy finansować banków, bo to, co proponują, to złodziejstwo.

Mieszkania od ręki nie sprzeda się tak łatwo. Rynek trudny dla kupujących to rynek trudny dla sprzedających.

Napisał martok

To nie jest jedyny minus. W tym właśnie sęk, że odwrócona hipoteka nie jest dla tych seniorów, którzy „mają gdzie zamieszkać”. Banki przejmują mieszkanie często po dwudziestu, trzydziestu latach, a w każdym razie zawsze dopiero po śmierci właściciela. Taki senior, który ma gdzie zamieszkać, nie bawi się w jakieś raty, tylko sprzedaje swoje warszawskie mieszkanie za pół miliona gotówką, z czego ma potem ok. ośmiuset złotych miesięcznie samych odsetek – nawet przy dzisiejszym, bardzo niskim oprocentowaniu lokat bankowych. A i połowa tej kwoty - też jest na starość nie do pogardzenia.

Banki nie przejmują mieszkań, bo odwrócona hipoteka w tym kraju jeszcze nie działa. Jak wspomniałam wyżej - sprzedaż mieszkania nie jest obecnie taka łatwa jak kiedyś, a program "Mieszkanie dla Młodych" będzie wyłącznie dla rynku pierwotnego, co dodatkowo może obniżyć zainteresowanie rynkiem wtórnym. I nie każdy senior ma gdzie zamieszkać - zawsze były, są i będą osoby samotne, którym nie ma kto pomóc, choć tej pomocy potrzebują. Dla takich osób dobry DPS byłyby wybawieniem. My nie umiemy się zająć starszą osobą, nie mamy też na to czasu, za to mamy pewną, stałą pracę. Dlatego uczciwie nie oferuję "opieki za mieszkanie" czy też umowy dożywocia, tylko kupno na raty.